NLG – RỒNG CHUYỂN MÌNH!

Tổng quan về công ty Nam Long (Mã cổ phiếu NLG

Chuyên nghiệp hóa của Nam Long (mã cổ phiếu NLG)

Sau 7 năm hợp tác với 2 đối tác Nhật Bản là Hankyu Hanshin Property Corp và Nishitetsu Group hơn 100 năm kinh nghiệm, đã cho ra đời nhiều dự án chung cư, khu đô thị chất lượng cao, mang đến nhiều cơ hội sở hữu các căn hộ cao cấp cho người dân khu vực TP. HCM được khách hàng và các chuyên gia trong ngành đánh giá cao. Một số điển hình tiêu biểu như Flora Anh Đào (2015), Fuji Residence, Kikyo Residence (2016), Mizuki (2017), Akari City, Waterpoint (2018).

Các dự án liên kết của Nam Long Group với 2 đối tác Nhật Bản hầu hết đều có tỷ lệ góp vốn 50% – 50% không hề bị lép vế. Đối tác giúp ích rất nhiều trong tất cả các khâu của dự án hoàn chỉnh như từ phát triển quỹ đất, quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý dự án đến bán hàng và dịch vụ hậu mãi.

Xu hướng vận động chuyển mình dần từ CĐT bất động sản phân khúc tầm trung và cao, NLG bắt đầu từ 2020 dần chuyển mình định hướng CĐT khu đô thị tích hợp, mang lại giá trị gia tăng lớn cho dự án, cũng như gia tăng năng lực triển khai dự án trên quy mô lớn, tích hợp nhiều tiện ích.

Tài chính mạnh của Nam Long

Nhờ vào tài chính tốt từ 2 đối tác Nhật Bản, khách hàng của Nam Long sẽ chỉ cần phải thanh toán 50% giá trị hợp đồng trong vòng 18 tháng đến thời điểm bàn giao nhà, có lợi hơn nhiều so với các dự án khác phải thanh toán trước 70% trong quá trình xây dựng. Từ đó sẽ giúp giảm được rất nhiều áp lực dòng tiền thanh toán, giúp khách hàng có thêm thời gian chuẩn bị nguồn lực thanh toán nốt một nửa còn lại hoặc chuẩn bị đủ các điều kiện để ngân hàng xét duyệt hồ sơ cho vay.

Chính nhờ dòng tài chính mạnh, tư vấn quy hoạch và đầu tư hiệu quả, NLG vừa phát triển được dự án trên quy mô lớn, vừa tối ưu được nguồn vốn khi NLG là 1 trong số ít chủ đầu tư giữ mức nợ vay chỉ 12-15% vốn chủ, kể từ 2020 bật lên trên 25% do tăng vốn đầu tư cho Mizuka (26ha) và WaterPoint (165ha). Tỷ lệ nợ vay thấp tạo ít áp lực lên kết quả kinh doanh khi mỗi năm chỉ 30-50 tỷ (chỉ 5% LNG)

Mở rộng mạnh, vị trí tiềm năng Nam Long

Nam Long đã đẩy mạnh việc gia tăng thêm quỹ đất mở rộng ra khu vực các tỉnh thành lân cận như Hải Phòng, Cần Thơ (quỹ đất hiện tại của Nam Long đạt 681ha), và mở rộng cấu trúc danh mục sản phẩm với nhóm sản phẩm đất nền, nhà phố và biệt thự. Vị trí các khu đất rất đẹp, đều quanh trục đường lớn, thuận tiện cho di chuyển và sinh hoạt, và đặc biệt đều nằm gần các khu vực có nền thu nhập mức cao.

Trong kì, NLG nâng sở hữu tại CT TNHH WaterFont Đồng Nai (chủ đầu tư dự án rộng 170 ha tại Đồng Nai)  từ 35.1% lên 63.1%, hợp nhất thêm tài sản kéo tồn kho tăng mạnh: 7100 tỷ

Phân tích và định giá công ty Nam Long

Cả năm 2020, Nam Long chỉ bàn giao 1.005 sản phẩm, giảm khoảng 60% so với năm trước đó. Tổng giá trị mở bán mới năm 2020 cũng giảm 35%, đạt 3.811 tỷ đồng với 1.128 sản phẩm.

Cuối năm 2020, Nam Long đã chính thức ghi nhận sở hữu 35% cổ phần tại Công ty Waterfront Đồng Nai, chủ đầu tư dự án rộng 170 ha tại Đồng Nai, được tách ra từ dự án Waterfront mà Keppel Land liên doanh với DonaCoop trước đây.

Trước đó, 35% cổ phần khác của dự án này đã được Nam Long chuyển nhượng cho Hankyu Hanshin. Giao dịch này mang lại doanh thu tài chính 727 tỷ đồng, đóng góp gần 75% lợi nhuận trước thuế cả năm 2020 Nam Long.

Quý 1/2021, doanh thu bán hàng quý này của NLG đạt 235,8 tỷ đồng, giảm 43% cùng kỳ năm trước. Biên lợi nhuận gộp giảm mạnh còn 17% so với mức 37,7% cùng kỳ 2020 chủ yếu bàn giao nốt các căn hộ tại dự án Mizuka – dự án building có giá trị thương mại tầm trung. Tuy nhiên, “cứu cánh” cho Nam Long nhờ khoản lợi nhuận khác đột biến 427 tỷ đồng (đánh giá lại tài sản WaterFont Đồng Nai, các năm sau sẽ không còn khoản này) đã giúp công ty lãi trước thuế 348 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm trước, lợi nhuận sau thuế đạt 366 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2020

Trái lại, về doanh số: Trong bốn tháng đầu năm 2021, Nam Long đã bán được 968 sản phẩm tại các dự án Flora Mizuki, Flora Akari and Southgate (Waterpoint GĐ.1), đạt doanh số 4.100 tỷ đồng, cao hơn doanh số cả năm 2020 là 3.811 tỷ đồng. Khoản này sẽ ghi nhận doanh thu khi bàn giao dự án. Tiềm năng rất lớn trong tương lai.

Ước tính doanh thu Nam Long theo các dự án

Dự kiến doanh thu 2021 sẽ được thúc đẩy nhờ bàn giao 1.200 căn Akari City, 180 lô đất nền Cần Thơ và 600 căn SouthGate (Giai đoạn 1 dự án Waterpoint tại Long An). Trước đó, các dự án của Nam Long nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng khi công ty đã bán hết gần 1.800 căn hộ Akari giai đoạn 1 và đã bắt đầu bàn giao các căn hộ tại Southgate kể từ tháng 11 năm 2020.

Các dự án trọng điểm được mở bán giai đoạn 2021-2022 bao gồm Akari City, Mizuki Park, SouthGate, Cần Thơ 43ha, Izumi City (trước đây là Waterfront), Vsip Hải Phòng.

Điểm nhấn lớn nhất trong tương lai xa khi NLG vẫn còn 190ha tại Izumi, 190 ha tại WaterPoint chưa triển khai. Các dự án trên khi đã triển khai cấp phép và phân đoạn 1, sẽ lấn lướt rất nhanh tại các giai đoạn 2 và 3.

Tình hình các dự án:

+ Akari: 2021 bàn giao 1200 căn hộ giá trung bình 44 triệu/m2, 2022 bàn giao 600 căn (sở hữu 50%)

+ Water Point GD1: 2021 bàn giao 650 căn hộ gồm biệt thự ven sông và đơn lập

+ Mizuki: 2021 mở bán 1250 căn Flora dự kiến bàn giao 1 phần 2022 và còn lại 2023-2024, 700 căn khu Park 6,7,8 mở bán sẽ bàn giao sau 2 năm

+ Cần Thơ: 2021 bàn giao 235 lô nền trong tổng 350 lô, phần còn lại trong 2022

+ Water font: 2021 mở bán 270 căn Flora, dự kiến bàn giao 2023.

Dự báo doanh thu, lợi nhuận NLG (giả định chỉ các dự án trong hiện tại)

+ 2021: Doanh thu 4.900 tỷ/ LN 1100-1200 tỷ

+2022: Doanh thu 5100 tỷ/ LN 1100-120 tỷ (tương ứng tăng 35-40% do không còn đột biến)

+ 2023: Doanh thu 6400-6500 tỷ/ LN 1400-1500 tỷ ( tăng trưởng 30%)

ĐỊnh giá theo Rnav và P/Efw, mức giá thực NLG khoảng 60-65k/CP, mức giá hiện tại với kế hoạch 2021 cổ tức tiền 15% tương ứng lợi suất 4% chưa kể dư địa tăng trưởng!

RỦI RO:

1. Tâm lí thị trường ngắn hạn: Tuy index đang được định giá PE 18.x ở mức rẻ nhưng hiện đang là con số đỉnh, sau chuỗi tăng dài sẽ có tâm lí chốt lời ngắn hạn dễ ảnh hưởng tới giá cổ phiếu
2. Rủi ro pha loãng: NLG dự kiến phát hành riêng lẻ 60 triệu cổ phiếu và ESOP cho nhân viên trong 2021, đó là rủi ro ngắn hạn do pha loãng EPS của cổ đông hiện hữu, tương quan dài hạn rất tốt khi nguồn chi đầu tư cho dự án trọng điểm nhất “Waterpoint 355ha” mỗi năm 2000 tỷ!